外國人在杜拜買房：法規、流程與注意事項
前言：杜拜——全球投資人最青睞的房地產市場之一
近年來，杜拜以其 零所得稅制度、高租金報酬率（平均年化 6–8%）、穩定的法規環境 與 外資友善政策，成為全球投資人最受矚目的不動產市場之一。
對外國人而言，杜拜是少數允許**永久產權（Freehold Ownership）**的中東城市之一，無論是自住、出租或長期資產配置，都具備極高的投資吸引力。
然而，在正式購屋前，了解杜拜的法規制度、購屋流程與實務細節至關重要。以下由衛山資產管理為您彙整最完整的指引。
🏛️ 一、法規與所有權制度
- 自由產權（Freehold）與租賃產權（Leasehold）
- 自由產權（Freehold）
杜拜於 2006 年正式開放自由產權區（Freehold Areas），外國人可合法購買並持有永久產權，享有完全擁有、轉售、出租與繼承的權利。這是外國投資人最理想的產權形式。 - 租賃產權（Leasehold）
屬於長期租賃制度，租期通常為 30 至 99 年。雖然產權非永久，但仍可透過合約約定轉讓與收益分配。部分租賃地區物件仍具備穩健報酬率。
- 開發商與 Escrow 履約保證帳戶制度
杜拜針對預售案（Off-Plan Projects）設有嚴格的資金管理制度：
- 所有新開發案皆須設立 履約保證帳戶（Escrow Account），由杜拜土地局（Dubai Land Department, DLD）監管。
- 買方支付的款項會直接匯入該帳戶，開發商僅能依據工程進度並經第三方驗證後提領資金。
- 此制度有效保障投資人權益，降低建商資金斷裂或工程延誤的風險。
- 所有開發商均須獲得 RERA（Real Estate Regulatory Agency） 認證方可銷售物件。
- 缺陷責任期（Defect Liability / Snagging Period）
杜拜新建物交付後，建商須提供至少 一年的缺陷保固期。
若房屋出現漏水、牆面裂縫或設備故障，開發商必須負責修繕。
此條款屬於標準合約內容之一，是保障買方的重要機制。
- 黃金簽證（Golden Visa）購屋資格
外國買家若購買價值 AED 2,000,000（約新台幣 1,700 萬元）以上 的房產，即可申請 10 年期阿聯酋黃金居留簽證（Golden Visa）。
- 可包含自住與出租型物件（需為已完工或即將完工項目）。
- 若為貸款物件，銀行須出具 無異議證明（No Objection Certificate, NOC）。
- 房產出售後，若再購入符合資格的新物件，可將簽證關聯轉移至新資產。
- 產權登記與轉讓程序
房屋交易完成後，需在 杜拜土地局（DLD） 登記產權轉移。
主要文件包括：
- 銷售協議（Sales & Purchase Agreement, SPA）
- 付款與產權證明
- 登記與轉讓費用收據
登記費用一般為成交價的 4%，由買賣雙方分攤或由買方全額負擔。
若為預售案，交屋時需完成最終驗收與產權交接，買方應確認合約中含有延遲交屋補償條款。
🏗️ 二、外國人買房流程
以下是外國投資人在杜拜購屋的標準流程，由衛山團隊提供實務步驟指引：
Step 1｜需求與預算規劃
- 確認購買用途：自住、出租、短期套利或長期持有
- 評估地段、交通、未來規劃與投報率
- 預估資金結構：自有資金 vs 銀行貸款
Step 2｜尋找物件與盡職調查（Due Diligence）
- 委託當地持牌房產顧問
- 查核開發商背景與交屋紀錄
- 確認是否屬於自由產權區
- 審閱合約條款、付款計畫、缺陷保固等細節
Step 3｜簽訂購屋協議（SPA / Off-plan Agreement）
- 支付首付款（通常為總價 10–30%）
- 確認 Escrow 帳戶與建商提款條件
- 留意合約中的違約與延期補償條款
Step 4｜銀行貸款（Mortgage）申請
- 外國買家貸款成數通常為 房價 50–70%
- 銀行需審核收入、信用紀錄與居留身分
- 放款時間約需 2–4 週
Step 5｜交屋與驗收（Handover / Completion）
- 完成工程後買方驗收物件
- 若有缺陷應於保固期內要求修繕
- 登記產權並領取 Title Deed（產權證書）
Step 6｜出租、管理與維護
- 可委託專業物業管理公司代為出租與維護
- 須支付 Service Charge（公共維護費），通常依坪數與社區設施而定
Step 7｜轉售與出場（Exit）
- 出售時須於 DLD 辦理轉讓登記並支付相關費用
- 若仍符合黃金簽證門檻，可將簽證轉移至新物件
💰 三、常見購屋成本與稅費項目
杜拜房地產交易費用（2025 版）
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項目 |
說明 |
一般範圍 / 備註 |
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登記與轉讓費（DLD） |
杜拜土地局按成交價收取；通常由買方負擔。 |
4% of Purchase Price |
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房仲佣金（Agency Commission） |
新建案（Off-plan）：佣金由開發商支付，買方 0%。 二手市場（Resale）：買方通常需支付仲介費。 |
Off-plan：0% 由開發商支付 |
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首付款（Down Payment） |
簽約時支付；Off-plan 依付款計畫分期至交屋。 |
10–30%（依專案） |
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估值費（Valuation Fee） |
申請房貸時，銀行指定估價公司出具。 |
約 AED 2,500–3,500 |
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房貸登記費（Mortgage Registration） |
向 DLD 登記抵押權時收取，按貸款額計。 |
0.25% of Loan Amount |
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法務 / 代辦費（Legal / Conveyancing） |
合約審閱、文件見證與流程代辦；視案件複雜度。 |
約 AED 5,000–10,000 |
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維護 / 服務費（Service Charge） |
社區公共區域、設施維護；高配套社區費用較高。 |
AED 10–30 / sqft / year 區域 & 等級差異大 |
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黃金簽證申請費（Golden Visa） |
含政府費、體檢與 Emirates ID；代辦另計。 |
約 AED 3,000–5,000 / 人 |
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NOC 手續費（Developer NOC） |
轉售時由開發商出具「無異議證明」。 |
約 AED 1,000–5,000 |
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信託辦公室費（Trustee Office Fee） |
DLD 授權信託中心代辦登記時收取。 |
約 AED 2,000–4,000 |
＊Off-plan 常見促銷如「DLD 4% 補貼」、「免代辦」，以開發商公告為準。
＊若房產以貸款達成 AED 2,000,000 門檻申請黃金簽證，通常需銀行 NOC。
＊以上費用為一般市場通行做法；實際以 DLD 規定、開發商公告與銀行最新公告文件為準。
💱 四、資金與外匯考量
- 建議透過 合法銀行管道 匯入資金，並保存完整匯款來源文件。
- 留意母國（如台灣）的外匯申報與資金移轉規定。
- 建議確保交易流程文件齊全，以利未來辦理貸款、居留簽證或法律用途。
