為什麼選擇杜拜置產？8 大核心優勢與風險提醒
優勢 1：相對偏低的房價水準 + 升值潛力
- 根據 Knight Frank 的 Destination Dubai 2025 報告指出，租賃物業（leasehold）的投資人可取得約 7.5–8 % 的收益率，住宅單位（apartments）一般年收益率在 5–7 %。
- 在一般市場報告中，也常見杜拜房地產年複合報酬率在中至高個位數（8–12 %）的論述。
- 杜拜在 2025 上半年房地產交易額再創新高，成交總額達 AED 4310 億（約 1170 億美元），年增幅約 25 %。
- 這樣的交易活絡，代表流動性和資本進入強度都有支撐。
- 但需要注意：即便長期潛力不錯，短期也可能面臨市場供給過剩、利率上升、全球經濟波動等風險。
優勢 2：稅制友善 — 幾乎沒有房屋稅、所得稅或土地稅
- 在杜拜（及阿聯酋整體），對房地產投資人來說，無所得稅、無資本利得稅、無房屋稅，投資人在租金或未來出售獲利時，不需繳交這類稅項。
- 唯一需要注意的是：購屋時會有一次性的登記或註冊費用（如土地註冊費或遺產稅等小額費用），但相對於其他成熟市場稅務負擔要輕得多。許多報導也將這作為杜拜投資房地產的重要誘因之一。
優勢 3：較高租金投報率
- 根據最新資料，2025 年杜拜整體平均租金收益率約為 6.31 %。
- 在更核心或熱門區域、精選物件則可能看到更高的租金投報率（例如短租或旅遊區域可能達 7–10 % 甚至更高）
- 在 Knight Frank 報告中，住宅公寓類收益率維持於 5–7 %，別墅與排屋類型略低一些。
- 不過也有報告指出租金年增率在 2025 年已有放緩：例如截至 2025 年 5 月，杜拜住宅租金年增率為 8.5 %，較年初 14.3 % 有所回落。 全球房地產指南
優勢 4：房產投資可作為取得長期居留／黃金簽證途徑
- 杜拜（阿聯酋）推出 Golden Visa（黃金簽證） 計畫，允許外國投資人透過房地產投資申請長期居留（通常為 5 年或 10 年）無需傳統擔保人制度。
- 對於房地產投資者而言，若購置房產總值達 AED 2,000,000（阿聯酋第拉姆）或以上（可由一棟或多棟房產累積計算），就具備申請黃金簽證的資格。
- 申請時需由杜拜土地局（Dubai Land Department, DLD）發出房產估值證明、登記產權證書等文件。
- 如果之後更換房產，也可在新房符合門檻時將簽證關聯轉移。
- 儘管簽證是誘因，但仍要確認是否真正打算長期居住、是否有計劃稅務安排等整體規劃。
優勢 5：貨幣穩定性 — 迪拉姆掛鉤美元，匯率風險低
- 阿聯酋迪拉姆（AED）長期與美元掛鉤（匯率約 1 美元 = 3.6725 AED） — 這意味著杜拜房地產可視為一種「美元資產」配置，匯率風險相對低。
- 對於來自新台幣或其他貨幣區域的投資人來說，匯率穩定可在一定程度降低外匯折算風險。
優勢 6：資金流動自由／無外匯管制
- 在阿聯酋，資金進出相對自由，沒有嚴格的外匯管制。投資人可以較自由地把資金匯入、匯出。
- 這種資金流動靈活性，對跨國投資人尤其重要。
優勢 7：永久產權 + 法律允許繼承
- 在許多杜拜自由產權（freehold）的區域，外國人可以合法擁有永久產權（freehold ownership），而非僅是租賃期權。
- 此外，這些產權可以合法傳給子孫或繼承人。這樣的產權穩定性，有助於長期資產規劃。
優勢 8：嚴謹監管與投資人保護機制
- 杜拜在房地產市場設有多個機構監管：如土地局（DLD）、房地產監管機構 RERA、租賃糾紛中心等。這有助於保障購房人權益與市場透明。
- 例如，“履約保證帳戶（Escrow Account）”制度被要求建商設立，並在工程進度得到驗證後才能提款，保護購屋資金安全。這樣的制度降低建案交屋風險。
- 此外，許多開發商需遵守缺陷責任期（Defect Liability Period）制度，若在一定時間內（通常 1 年期）房屋出現質量問題，建商需要負責修繕。雖然並非所有物件都具備，但在受監管良好的開發案中屬常見條款。這類條款在杜拜房市常被強調是投資人保障機制之一。
風險與限制提醒
在充分了解上述優勢後，也請務必注意以下風險與限制：
- 市場波動與供給壓力
- 近年杜拜有大量新屋交付，供給競爭可能壓抑租金成長。2025 年初至 5 月，租金年增率已有所降溫（如前述 8.5 %）
- 若恰逢全球經濟放緩、利率上揚、信貸緊縮，都可能引起房價修正。
- 匯率與貨幣風險
- 對於非美元或非 AED 投資來源國家而言，雖 AED 掛鉤美元穩定，但仍要面對你本國貨幣與美元或 AED 之間的匯率波動風險。
- 若未來阿聯酋政策改變掛鉤機制，則也可能增加風險。
- 流動性與買賣成本
- 雖然交易熱絡，但在某些郊區或非熱門區域的房屋可能流動性不如核心區。
- 買賣時需支付一定的交易成本（中介費、登記費、轉讓稅等）。這些成本在一些交易案中不容忽視。
- 法律與合規風險
- 對外國人買賣房屋仍需遵從地方的法規、開發商條款、產權登記程序等。若未審查清楚契約條款、建商信譽、交屋保證機制等，可能有風險。
- 部分開發案為 off-plan（預售）性質，風險較高，可能遇到建商延遲交屋、變更設計、資金問題等。
- 稅務與國際稅務規劃
- 即便杜拜免稅，若你在自己國家或其他管轄區仍有全球所得稅制度（例如台灣、某些國家可能對海外所得課稅），投資租金或處分收益可能反受到母國稅務制度限制。
- 若打算常駐或移居，須妥善規劃在杜拜與原國家的稅務居民身份、雙重課稅協定等。
- 貨幣政策、利率、貸款限制
- 若你以貸款方式買房，利率上升或貸款條件收緊可能影響投資成本。
- 開發商與銀行對非本地投資者可能有更高的首付款要求或貸款限制。
- 區域政策與未來都市發展方向
- 杜拜的長遠都市規劃頗為宏大，例如《Dubai 2040 Urban Master Plan》，未來哪些地段被劇烈開發、哪些地區被邊緣化，都可能影響房價與租金。投資人需研究都市規劃、交通建設等潛力因素。
- 同樣地，若政府政策傾向某些新發展區域，原有區域可能被冷落。
綜上所述，杜拜確實具備許多吸引人的投資特質，但要成功操作仍需嚴謹盡調、風險管理與資產配置策略。
